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李嘉诚“跑了”,对香港房价是好事还是坏事?

李嘉诚40亿再卖内地资产,项目开发8年未完工却赚110%引争议。

近日,李嘉诚旗下长实集团近日将大连市西岗山黑嘴子项目出售给融创中国,作价超过40亿元。目前,融创中国正就此项目申请银团贷款。据悉,该项目是长实集团2011年12月以19亿元竞得的地块,目前项目部分楼体已近封顶。对于开发八年还未结束,长实称是因为“政府延迟交地所致”。

“低买高卖”被指是李嘉诚积累财富的惯用技巧,以塑胶生产起家后,李嘉诚在香港楼市低迷期大举收入地皮,以这一策略开启超人生涯。

就在前不久,多家官媒接连发声,直指香港局势背后的深层次矛盾——住房问题。以李嘉诚为代表的地产商,则又一次被推上了风口浪尖。

香港住房问题由来已久,翻看22年以来的施政报告,房屋和土地供应一直是港府的头等大事。香港统计处2016年《主题性住户统计调查第60号报告书》统计显示,劏(粤语中割的意思)房居住人口达19.99万,占总人口比重约3%,人均居住面积仅5.8平米。

舆论一直认为,香港住房问题被地产商绑架,有大片可以开发的土地不予开发,甚至有开发商以囤地不开,坐待涨价来赚钱。同时也极快推高了房价,使香港绝大多数市民无力购买。

让国内更加注意的是,把房地产做为支柱产业,过度依赖是否就会形成今天的局面。

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李嘉诚 (图片来源于网络)

“低买高卖”

日前,有媒体报道长实集团又卖“内地资产”,将旗下大连市西岗项目以40亿元出让给融创中国。现在,该项目地块已被建成“融创壹号院”系列产品,现场也用融创壹号院项目的广告牌包围起来。

据长实集团回应称,西岗项目于半年前达成协议出售,四个多月前已签约落实。

大连西岗项目可追溯到8年前。长实于2011年12月以约19亿元取得大连西岗区黑嘴子码头商住地块,占地面积14.3万平方米。该项目所在的西岗区,属于靠近大连市中心老城市位置较好的区域,近几年土地供应量不大。

此项目开始分三期建造,施工周期历时4年,开发8年还没竣工,长实从购入19亿元的价格,转眼就变成了出手时的40亿元。由此引发涉嫌囤地的争议。

面对长达8年的开发周期质疑,长实集团曾称,因政府延迟交地才导致项目进展缓慢。

事实上,这种策略也并非李嘉诚第一次用,早在2013年时,李嘉诚就开始了“低买高卖”的戏码,当年曾多次抛售内地及在港资产,其中包括90亿港元整体出售上海陆家嘴东方汇经中心 OFC等项目。

说起李嘉诚“捂地”,其中最著名莫过于1993年李嘉诚在北京拿的第一块地,此地位于北京顺义区的誉天下别墅,直到2018年才全部开发完成,开发周期长达25年,地皮的价格从2000元/平方米到40000万元/平方米,足足涨了20 倍不止。

而自大连市西岗项目转手融创后,该项目的开发建设流程飞速进展。据报道,融创于年初招募相关团队,拟接手该项目。接手西岗项目后,融创将对项目进行调整,建成“融创壹号院”系列产品。目前,该项目已有广告出街,将于下个月开盘。

有媒体统计,从2013年至今,李嘉诚在内地和中国香港卖出了近20处资产,累计获得现金流超过1700亿元,且近四年长实集团未在内地拿一宗地。

近几年,李嘉诚把重点项目转移到了欧洲,依据2018年长实集团财报数据,2018年长实总资产同比增加12%,而其间欧洲总资产同比涨三成,到2018年末欧洲资产占比已超过五成。

逐利商人李嘉诚

“低买高卖”的戏码,曾让不少网友则将香港住房问题的矛头指向以李嘉诚为首的这一批地产商,认为其垄断了香港地产,造成房价过高。

这是个争议已久的话题。谈起李嘉诚,无人不晓其从“塑胶花大王”成长为香港首富的创业史。这位商业传奇,被人冠以“超人”之称。

他的商业版图几乎渗透到香港的每一个角落,涉及地产、零售、电讯、基建等领域。

由其创办的长江实业集团,早在1972年已经上市,当时市值约1.2亿港元,在2015年退市时已高达3546亿港元,市值在40余年间暴增2000多倍。地产一直是长实的核心业务,作为香港规模最大的地产发展商之一,香港每7个私人住宅单位中,便有一个由长实开发的。

一位香港小学生的作文《李家的城》曾疯传网络,在这篇作文中,小学生历数了屈臣氏、百佳、7-11、惠康等在香港街头随处可见的李氏家族产业,并“感叹”说:“香港内一切的商店,不论是哪种的类型,全是诚哥带给我们的欣赐。”

这也从侧面证实了李嘉诚家族产业体量的庞大,但由此也引来不少争议。

“李嘉诚的行为实际上是垄断,这造成了香港人的生活成本居高不下。”企业家宗庆后曾这样评价李嘉诚。

当然,陷入非议的不仅仅是李嘉诚,还是其他“李嘉诚们”。经过香港数次房地产周期,香港房地产业通过不断并购整合最终形成了十家规模庞大、资金实力雄厚的房地产企业,其中郭德胜创办的新鸿基、李嘉诚创办的长实集团、郑裕彤创办的新世界发展及李兆基创办的恒基地产稳居排行榜前4,成为香港地产界的四大家族。

数据显示,上述四大家族的资产规模,占到港交所上市房企(主要业务在内地或非香港地区的除外)总资产规模45%,前十大房企占72%;营收进一步向头部集中,四大家族营收占比接近60%,前十大房企占比77%。

可以看出,香港房地产市场高度集中,前十大地产商形成垄断之势。而香港财富的聚集程度也令人咋舌。一份数据显示,2017年香港资产排名前十的富豪的资产总和约1445亿美元,相当于香港GDP总值的42。5%。

英国学者马丁·雅克提出,“香港是一个典型的殖民地经济,没什么竞争力,是一个垄断型的经济。几个商界巨头垄断了香港经济。比如在香港最赚钱的房地产领域,利润就在他们几个之间分。”

他认为,这种少数垄断或者独断的经济,必须改变。可惜的是,这样的改变还没有发生。

北京赛车pk10计划而与这些来自金融和房地产行业的商业巨贾相比,香港基层市民和青年一代只有“望楼兴叹”,面对逐年上涨、动辄每平方米20余万港元的高房价,甚至连收入不低的中产市民也叫苦连天。新华社文章称,这些人日日辛苦打拼,却难以分享到香港经济发展的红利,实在不合情理,也为社会的动荡埋下了伏笔。

积怨太久,也不是没有反抗。2013年,多个社会团体公开抗议,要求香港政府创设“李嘉诚税”(即资产增值税、股息税和累进利得税),通过财富再分配解决香港贫富悬殊的问题。

李嘉诚对此一笑置之,并发表了这样的言论:树大招风,引起社会仇富很正常。

对于外界的非议,李嘉诚向来以“商人”自居。商人在商言商,利润最大化是他的本能。

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香港基层市民“望楼兴叹”(图片来源于网络)

对症下药

北京赛车pk10计划站在风口上,猪也能飞起来,这是雷军名言。

二战至 1960 年代,香港人口急剧膨胀,经济起飞,贸易、制造、纺织、玩具等百业待兴。根据估计,1956~1957年的繁荣时期,香港的房地产公司包括兼营地产业务的企业大约有500多家。看到了房地产的发展机遇,1958年,李嘉诚在港岛北角建起了第一幢工业大厦,兴建一幢12层高厂厦,正式介入地产市场。

新加坡前总理李光耀曾说李嘉诚没有制造一件营销世界的商品。“他投资地产,收购港口、超级市场、电讯公司,全靠和垄断结盟。十分成功,然而他不过是顺市而行,什么行业当红便进入该市场”。这说明李光耀认为,李嘉诚作为商人很成功,但是否对社会有贡献以及创造性,则持怀疑态度。

到如今,香港已成为一座被房地产高度绑架的城市。房地产行业数据显示,房地产行业本身占香港GDP的比重大约为5%,而房地产相关行业的投资与消费占香港GDP比重一度超过30%。

此外,香港政府收入严重依赖于土地交易和房地产相关税收,这一占比在2016年达到32%,其中土地出让金占财政收入22%,持有环节税收约占5%,交易环节印花税占3%。

可以说,李嘉诚一班人是香港高房价的受益者,但香港的高房价是否是李嘉诚带来的?

“房价上涨等不会由单纯某个地产商所决定,无论从社会稳定还是客观事实的角度看,批判李嘉诚本身也不合适,这个时候更应该理性看待当前香港住房制度,不能一味以批判来解决问题。”财经评论员严跃进向大白新闻表示。

中远集团创办人施永清曾说,香港地产商的地都是以真金白银买回来的,并无“霸”的成分;若有人想靠人多势众,声大夹恶,以低于市场价的方式,获得土地上的权益,这才叫霸权。把问题简单化、把矛头指向地产商,这并非对症下药。

严跃进说,香港作为大都市,其房价上涨和其他大都市是有共性的,这一点来说,其本身和社会制度、文化等没有必然的关联。换而言之,大都市往往都要经历楼价过高的问题,关键就在于是否具有较为合理的住房保障体系。实际上,供地偏少、人口较多等都会引起供求关系的紧张。

根据《2019年全球住房可负担性调查报告》,香港房价收入比达20。9倍,全球第一。而全国最新数据显示,深圳市房价收入比接近30倍,意味着一个家庭30年的工资收入,才能买套房。

探究供需关系紧张的原因,才是根本。香港住房问题的核心症结,在于土地。

香港的“高房价之困”源起何因?首先是因为人口急剧增长产生了巨大的住房需求。自二战结束之后,人口由60万增长到700多万,增长了10倍。

住房需求居高不下,而政府土地供给长期不足。1985-2017财年,政府累计出让土地779万平米(年均23。59万平米),其中住宅用地556万平米(年均16。84万平米);同期,香港年末人口增长198万(从1984年末的543万增长到2017年末的741万),人均增加土地供应2。81平米。

北京赛车pk10计划出于重视生态保护、维护楼市发展等考虑,香港政府先是于在1985年实施土地限售计划,强制规定每年土地供应只限50公顷(含住宅、工业等多种用途),后于2004-2010年采用勾地方式减少土地出让;此外,香港总面积约为1100平方公里,但可以开发利用的土地还不到30%,许多农地和郊野都受到政府保护不予开发。

北京赛车pk10计划在住房问题上,香港也作出过许多努力。1997年,董建华上任之初提出《八万五计划》,提出每年兴建公屋和私营住房不少于八万五千套,10年内让香港七成家庭能自购住房。不过,在八万五计划刚刚实施不久后,由泰国爆发的亚洲金融危机便席卷香港。香港楼市陷入到急速下跌的通道中,导致许多人成为负资产,群众抗议房价下跌,这一计划被迫中止。

此后,梁振英执政时期,也将解决市民住房问题当作首要任务,提出要加速修建公屋;林郑月娥上台后,提出填海造岛的“明日大屿”计划,不过这些计划因种种原因搁浅。

有业内人士认为,香港许多房产拥有者在地产商鼓动下,反对政府大力建公屋的计划,导致开发越来越少,房价越来越高,香港市民无力负担。

随着住房问题的迫切性,去年年底,香港发布《长远房屋策略》,决定未来10年,香港公私营房屋新供应比例定为7:3,但事实上,政府能觅得的土地,仍不足以支撑这一目标。

有关注经济政策的业内专家向大白新闻表示,把房地产作为经济支柱,会绑架金融、政府和百姓,使各方骑虎难下,在西方发达国家,房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能因为土地制造财富神话,日本当年炒房地产,东京一个城市的土地价值超过全美国,结果因为房价下跌,日本经济受到严重影响。香港越早调整现行房地产政策,越能及时回头。

现在,李嘉诚把大部分资产转移到欧洲,此前香港与内地也注意到“李嘉诚式开发模式”对社会稳定的影响,如今他“跑”了,对香港与内地来说,是好事还是坏事?

来源:大白新闻

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