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楼盘涌现抢客 中长期供应仍堪忧

《星岛日报》10月26日发表题为“楼盘涌现抢客 中长期供应仍堪忧”的评论文章,全文内容如下:

根据运输及房屋局最新数据,本港未来三、四年私人住宅一手单位潜在供应量维持在九万三千伙,由于政府卖地和发展商卖楼都"货如轮转",过去一年半以来,这个潜在供应数字都没有变。不过,政府去年把公私营房屋供应比例由六比四调整为七比三,发展商施工放缓,中期私楼供应并不乐观。

政府公布第三季私楼施工量有一万零五百伙,比第二季激增逾五倍,这完全是因为第二季施工量极少之故,第一季施工量也不多,因此今年首三季施工量总和比去年同期少逾一成,而落成量更比去年同期跌差不多两成。

过去数年,私楼土地供应都能够达到长远房屋策略的年均一万八千伙的目标,去年政府调低私楼供应比例,平均每年供应目标剧降至一万三千五百伙,不止在将来规划方面会进一步向公营房屋倾斜,本来预作私楼的地皮,也部分被改为居屋,连市区重建局收地,日后亦会破天荒拨出部分作公营房屋,预计供应放缓的情况,一、两年内就会明显。施工量的减少,是预告日后供应的领先指标。

空置税逼近 加快清货尾

发展商放缓建屋,除了待中期楼市供应紧绌以善价而沽之外,还有因为政府几年前加快推地,导致现时正值私楼落成高峰期,而以"特别差饷"形式征收的一手楼空置税,有关条例草案已经提交立法会,按照正常程序,极可能在数月内实施,发展商有较大的促销货尾压力,形成一手市场新盘旧盘涌现抢客。

北京赛车pk10计划政府当初表示会向一手楼空置单位征税时,统计当时已经落成可以入伙的一手货尾单位约九千个,这个数字维持了几季,到今年第三季却骤升到一万,原因包括发展商清货步伐不够快,到今夏发生反修例风波,无论一、二手楼都去货困难,累积下来的去货压力,影响发展商本季和明年初的推盘部署。

根据已交上立法会的《差饷修订条例草案》,空置满一年的一手楼要交应课差饷租值两倍的额外差饷,政府官员推算相当于楼价的百分之五,除非立法会持续受拉布阻延,否则很有可能在未来几个月完成立法程序,发展商不欲被征税,就要在法案生效前清售货尾单位。不止是现货,还有楼花都可能要加快去货,以免成为日后的空置现楼而堕入税网。

增供应变量 受立会控制

北京赛车pk10计划早前发展商要加快清货,已经透过种种优惠和灵活付款安排吸引买家,偏偏发生了反修例风波,市民连睇楼兴致都大减,遑论买楼,发展商不得不押后推盘,直到特首《施政报告》放宽二手楼按揭限制,市场才重见活跃,积压下来的新盘旧盘,就开始密集涌进市场。

《施政报告》减轻市民首期负担以助上车的措施,改善了楼市气氛,一些二手楼业主反价成交,亦推升了楼价预期,二手楼卖得出,市民细楼换大楼的难度亦降低。这对一手楼市场的影响正负面皆有,整体市场气氛改善有利楼价提升。不过,市民从此买二手楼都可以做到楼价八、九成按揭,一手楼因而面对二手楼更大的竞争,再加上累积单位要在短期内纷纷推出市场,除非是极优质单位,定价难以进取。

北京赛车pk10计划综合当下的社会气氛和单位供应,楼价短期仍然受到压力,变量是立法会会否不断拉布,导致一手楼空置税落实无期。至于中长期楼价升跌,就看政府提出的种种开拓土地大计,能否获得立法会的支持,突破年增一万三千五百个单位供应。

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